Найти хорошего специалиста на рынке недвижимости — непростая задача. А учитывая, что стоимость услуг риелтора исчисляется в шестизначных цифрах, многие собственники решают заняться продажей недвижимости самостоятельно. Наш журналист рассказывает, что для этого нужно сделать и каких ошибок важно избежать.
Пять лет назад я уже продавала свою квартиру. Два месяца занималась процессом самостоятельно, потом обратилась к специалисту, и… ещё четыре месяца ничего не происходило. Из-за того, что я завысила стоимость квартиры на падающем рынке, а риелтор не дал совета ни по цене, ни по подготовке жилья, я потеряла много времени и денег. Скоро нам снова предстоит продажа квартиры, поэтому я решила взять процесс в свои руки. А чтобы понять, как лучше действовать, проконсультировалась у нескольких риелторов — это бесплатно.
Изучите рынок и оцените свои силы
Первая ошибка, которую я совершила при продаже своей первой квартиры, — поставила максимально возможную цену. «Снизить всегда успею», — подумала я, и риелтор, кстати, тогда со мной согласилась. А зря, потому что звонков и показов было очень мало.
На цену вашей квартиры влияет множество факторов. Как очевидные, вроде возраста дома, этажа и состояния жилья, так и различные нюансы, которые в объявлениях не указаны. Например, несовершеннолетние собственники или сложный обмен — повод для покупателя просить скидку или предпочесть более комфортный в приобретении вариант. Изучите предложения, аналогичные вашему, но не ограничивайтесь чтением объявлений. Обязательно позвоните, представившись покупателем, и расспросите подробнее о каждой квартире. Так вы поймёте, какие из объектов действительно являются вашими конкурентами, и сможете скорректировать цену.
Нам предстоит продажа квартиры на первом этаже, к тому же находящейся в ипотеке, — это минус. Но аналогичных по площади и планировке квартир в нашем районе больше не продаётся — это плюс. Больше всего меня смущал долг по ипотеке, но пообщавшись с риелторами, я поняла, что это не такая уж большая проблема. Если у покупателя будет ипотека того же банка, что и у нас, сделка пройдёт без проволочек.
Ещё до начала продажи квартиры стоит проверить и подготовить заранее все необходимые для сделки документы. Например, закажите справку о зарегистрированных жильцах.
Подготовьте квартиру к продаже
Свою первую квартиру я смогла продать, только сделав в ней ремонт с заменой старых деревянных окон на пластиковые. Ремонт занял время и обошёлся мне в 50 000 рублей, но после всех манипуляций мы нашли покупателя в течение месяца. Посмотрите на свою квартиру трезвым взглядом и оцените её состояние. Всё, что можно подлатать, подкрасить и отремонтиовать, нужно сделать до того, как выставить жильё на продажу.
«Не стоит затевать перед продажей дорогостоящий ремонт, например, отделывать санузел кафелем. Проще и выгоднее сделать покупателю скидку. Но очень важно устранить косметические недостатки — обычно это стоит недорого, а на скорость продажи может повлиять значительно», — говорит замдиректора офиса АН «Новосёл» Андрей Фионов.
Квартира, в которой мы живём сейчас, в новостройке с ремонтом от застройщика, так что серьёзных вложений, к счастью, не требует. Я уже съездила в строительный магазин и прикупила краску, шпатлёвку и клей, чтобы придать жилью более ухоженный вид.
Следующий этап — фотосессия квартиры. Конечно, можно «пощёлкать» и на телефон, но лучше пригласить профессионального фотографа, который сделает вам хорошие рекламные снимки. Контакты вам дадут в любом агентстве недвижимости. Объявления с красивыми фотографиями привлекают больше внимания и выглядят более презентабельно. Поэтому к фотосъёмке нужно подготовиться: наведите в квартире порядок, включите весь доступный свет, старайтесь держать камеру ровно и горизонтально, даже если вы снимаете на телефон.
Не ждите покупателя с мешком золота
Чтобы охватить максимальное количество потенциальных покупателей, разместите объявление о продаже квартиры на всех доступных площадках и досках объявлений, не ограничиваясь только местными ресурсами. Так вас смогут найти покупатели и из других городов. Теперь вам предстоит самый сложный и ответственный этап: показы.
К ним тоже нужно готовиться, поэтому необязательно проводить их в любое время. Можно организовывать их раз в неделю, например, по выходным. Заинтересованные покупатели подождут несколько дней, а у вас будет возможность привести квартиру в порядок, чтобы оставить хорошее впечатление.
Рекомендую в процессе переговоров не поддаваться эмоциям, адекватно реагировать на критику и не спешить сразу соглашаться на торг. Пик интереса покупателей приходится на вторую-третью неделю экспозиции объекта. Если прошло уже полтора-два месяца, а покупатель так и не найден, это повод на время снять объявление с публикации и провести работу над ошибками.
В 2014 году я выставила свою квартиру за 2,35 миллиона рублей, рассчитывая на торг максимум в 150 тысяч рублей. Когда мне позвонил покупатель, который предложил 2 миллиона наличными, я только посмеялась в трубку. Квартиру я продала спустя полгода, потратившись дополнительно на ремонт, — всего за 1,9 миллиона рублей. Опыт риелторов также подтверждает, что последующие предложения часто оказываются хуже первых, так что не стоит затягивать с продажей, ожидая покупателя с мешком золота.
Когда всё-таки лучше обратиться к риелтору
Алибек Джанабаев, эксперт по недвижимости АН «Ориентир», считает, что самостоятельно справиться с продажей недвижимости могут около 20 % собственников. Для этого у человека должно быть либо соответствующее образование (желательно, юридическое), либо опыт (например, он сам бывший риелтор или не в первый раз занимается сделками по недвижимости), и в любом случае — достаточно свободного времени.
У меня опыта самостоятельной регистрации сделок пока нет, ведь предыдущую квартиру я продавала с риелтором. И хотя в поисках покупателя мне это не помогло, специалист по недвижимости взял на себя бумажную работу, что сильно облегчило жизнь. Для этого мы оформили нотариальную доверенность на риелтора, и мне оставалось только поставить свою подпись в договоре и приехать в банк за деньгами.
Для оформления сделки по продаже можно привлечь специалиста по недвижимости либо юриста с соответствующей специализацией, это выйдет даже дешевле. Если у покупателя есть свой риелтор, он может взять на себя юридическое сопровождение сделки. Кстати, платить за это продавец ему не обязан. Впрочем, и тут вполне реально справиться своими силами, главное — погрузиться в тему и не скачивать из интернета первый попавшийся образец договора. Сделку необходимо зарегистрировать в госорганах, сделать это можно через МФЦ. Для расчётов удобно использовать банковскую ячейку.
