Что такое класс жилья и зачем нужно деление на классы
Класс, которым обозначают новостройку, помогает покупателю понять, какую недвижимость предлагает ему застройщик. Он отражает уровень комфорта, качество строительства и инфраструктуру дома и придомовой территории.
Характеристики класса включают в себя локацию, архитектурные и планировочные решения, качество строительных материалов, отделку мест общего пользования (МОП) и внутреннюю отделку квартир, инженерные решения в многоквартирном доме, уровень безопасности, благоустройство территории, наличие инфраструктуры, паркинга и т. д.
Деление на классы условно и законодательно не регламентируется. Российская гильдия риелторов в 2010-х годах провела исследование и выделила параметры, по совокупности которых новостройку можно было отнести к определённой категории. На их основе создали классификационную таблицу — застройщики до сих пор опираются на неё, присваивая класс проекту. Последняя версия классификации была выпущена в 2020 году.
Жильё по ней разделили на массовый сегмент, куда вошли стандарт (бывший эконом) и комфорт-класс, и на сегмент повышенной комфортности, в который включили бизнес-класс и элитный класс. Чем выше класс, тем больше в доме опций и удобств и тем выше стоимость квадратного метра.
Класс жилья девелопер выбирает с учётом места застройки — на этапе создания проекта — и использует его для позиционирования и рекламы строящегося жилого комплекса. Благодаря классу новостройки покупателю проще ориентироваться в предложениях, в том числе фильтруя их в базе агрегаторов. Риелтору класс помогает быстрее подобрать подходящие объекты для клиента, выяснив его ожидания.
Внутри одного проекта обычно строят дома одного или близких классов — к примеру, стандарт и комфорт. Реже встречаются комплексы, соединяющие стандарт, комфорт и бизнес-класс.
Основные классы жилья и чем они отличаются
Из-за растущих запросов покупателей разница между классами и даже сегментами постепенно начала стираться. Так, если в начале 2010-х годов благоустроенный двор без машин однозначно относил ЖК к комфорт-классу, сейчас такие предложения встречаются и в стандарт-классе. А личные террасы, которые в тот же период можно было найти только в элитном жилье, теперь стали обычными для бизнес-класса и встречаются даже в комфорте-классе.
Строгих правил деления на классы нет, границы сегментов размываются, в рекламе застройщиков начали появляться категории типа «комфорт+», «бизнес-лайт» или «бизнес-премиум». Но есть основные параметры, по которым легко понять, к какому классу больше тяготеет проект.
Жильё стандарт-класса (раньше — экономкласса)
До появления эскроу-счетов в долевом строительстве формулировка «жильё экономкласса» приобрела явно негативное звучание, связанное в том числе с обманутыми дольщиками, поэтому в 2018 году её замене на стандарт-класс. В 2020 году Минстрой даже определил условия, которым должно соответствовать подобное жильё, но в итоге застройщиков так и не обязали их соблюдать.
От смены названия базовые принципы этого типа жилья не изменились, оно по-прежнему остаётся самым бюджетным вариантом новостроек. ЖК стандарт-класса часто строят как комплекс из нескольких больших многоквартирных домов, особенно если объект расположен в новом районе или промзоне под редевелопмент.
ЖК «Семеновский парк»
Основные признаки стандарт-класса
Район застройки: спальные и отдалённые районы, окраины городов, бывшие промзоны. Наличие социально значимых объектов: детских садов, школ, поликлиник — зависит от возраста района. Если это совсем новая локация, имейте в виду, что сначала всегда строят жилые дом, а уже после, в лучшем случае через 2–3 года, начинает появляться социальная инфраструктура.
Архитектура, технологии: типовые проекты, простые и экономичные фасадные решения и технологии.
Материалы строительства: панель, газобетон, монолит (редко).
Квартирография: в каждом доме более 150 квартир, в больших городах этот параметр смещается в сторону «более 200–250». 60–65% из них — это студии и однокомнатные квартиры площадью 20–35 кв. м.
Высота потолков: 2,4–2,6 м.
Отделка: черновая, предчистовая — white box, редко чистовая.
Планировки: стандартные, предпочтение отдаётся компактным квартирам. Перепланировка затруднена, особенно в панельных домах, где большая часть стен несущие.
Инфраструктура ЖК: минимальная, часто ограничивается детской площадкой и небольшой зоной отдыха, двор открытый.
Парковка: наземная, открытый доступ.
В последние годы в больших городах количество проектов стандарт-класса сокращается в пользу комфорт и бизнес. К примеру, если в конце 2010-х годов в Москве доля бюджетных ЖК в новостройках составляла более 70%, то, в 2024 году она сократилась до 51% с учётом Новой Москвы — в старых границах Москвы их практически не осталось.
Жильё комфорт-класса
Сейчас ЖК комфорт-класса — один из самых популярных вариантов новостроек на рынке. Такие проекты гораздо более благоустроены, чем жильё стандарт-класса, имеют собственную инфраструктуру, более интересную отделку, но и их цена выше.
ЖК «Люблинский парк»
Основные признаки комфорт-класса
Район застройки: благоустроенные районы с развитой инфраструктурой ближе к центру города или транспортно-пересадочным узлам. Если ЖК комфорт-класса начинают возводить в новом районе, то, как правило, после того как его немного обживают.
Архитектура, технологии: индивидуальные проекты, нередко с интересными фасадными решениями и использованием более продвинутых технологий: умные счётчики в квартирах, энергосберегающие системы в МОП и на придомовой территории и т. д.
Материалы строительства: монолит, кирпич, реже — панель.
Квартирография: большинство квартир в доме одно- и двухкомнатные площадью 35–65 кв. м.
Высота потолков: 2,6–2,8 м.
Отделка: черновая, предчистовая, чистовая с хорошей отделкой: обои под покраску, ламинат, сейфовые двери и стеклопакеты среднего ценового сегмента, установлены межкомнатные двери и сантехника.
Планировки: улучшенные, европланировки, в доме представлены несколько видов планировок квартир одного типа. Иногда застройщик сразу предлагает меблировку: встроенную кухню, шкафы-купе.
Инфраструктура ЖК: закрытый двор с выделенными детскими и спортивными площадками, зелёными зонами, обустроены общественные места в МОП — например, зона ожидания с мягкой мебелью, небольшая библиотека, игровая зона для детей. На территории ЖК ведётся видеонаблюдение, работает охрана.
Парковка: многоуровневый холодный паркинг с контролируемым доступом, реже — подземная парковка. При точечной застройке старого района паркинга может и не быть.
Жильё бизнес-класса
ЖК бизнес-класса, особенно если они включают несколько домов, часто образуют вокруг локальную инфраструктуру: на первых этажах в них открываются фитнес-центры, бутики, салоны красоты, кафе, рестораны, детские центры, коворкинги. Около домов застройщик может организовать небольшой общедоступный сквер, площадь с фонтаном, детскую и спортплощадку и т. п.
ЖК «Voxhall (Воксхолл)»
Основные признаки бизнес-класса
Район застройки: престижные околоцентральные районы или центр, видовые участки, недалеко парки, водоёмы.
Архитектура, технологии: строго индивидуальные, узнаваемые проекты. Если строится одновременно несколько домов, то они формируют отдельный престижный квартал. В доме используются продвинутые инженерные решения, элементы умного дома, энергосберегающие технологии. На входе в дом — лобби с разными функциональными пространствами: зона ожидания, гостиная, кафе, каминная, игровая и т. п.
Материалы строительства: монолит, кирпич, вентилируемые фасады, качественное остекление.
Квартирография: площадь квартир начинается от 35–40 кв. м, на этаже мало соседей. Есть квартиры с террасами, двухуровневые, мансарды, пентхаусы.
Высота потолков: 3–3,5 м.
Отделка: предчистовая, чистовая с отделкой качественными материалами.
Планировки: просторные евро- и стандартные планировки, два и больше санузлов, предлагаются варианты с мастер-спальнями, гардеробными, прачечными, кладовыми, каминами, окнами в ванной.
Есть проекты со свободными планировками — без установленных межкомнатных перегородок, только с выделенными мокрыми зонами. В таких квартирах отделка чаще всего черновая.
Инфраструктура ЖК: большой закрытый двор, часто разноуровневый, ландшафтный дизайн, несколько детских площадок для детей разных возрастов, спортивные площадки, зелёные прогулочные зоны и зоны отдыха, площадка для выгула собак. В доме работает консьерж-служба и охрана, ведётся видеонаблюдение и патрулирование территории. Для жителей работает закрытый тренажёрный зал, предоставляются услуги химчистки, клининга и т. д.
Парковка: подземная — с лифтом, видеонаблюдением, гостевым доступом, зонами разгрузки, велопарковкой для жителей, локерами. Реже встречаются варианты с наземным многоуровневым паркингом, в котором работает лифт с тёплой зоной вокруг, если сам паркинг неотапливаемый.
Жильё премиум-класса, элитное
Самое дорогое жильё на рынке. Первоначально класс назывался элитным, но в последние годы застройщики выделяют ещё и премиум-новостройки — они ближе к бизнес-классу.
По сравнению с премиумом-классом, в элитном жилье ещё меньше количество квартир, средняя площадь лотов больше, а сами дома клубные — купить там недвижимость сможет далеко не каждый желающий, даже при наличии денег.
ЖК «Клубный дом Космо 4/22»
Основные признаки жилья премиум-класса, элитного
Район застройки: центр города, элитные исторические районы с хорошей экологией, узнаваемые адреса объектов, близко от обустроенных набережных или прямо на берегу водоёмов, рядом с центральными парками.
Архитектура, технологии: для создания проектов приглашаются известные архитектурные бюро, в том числе с мировым именем. Такие дома нередко становятся своеобразным символом современной архитектуры или, наоборот, тщательно вписываются в историческую застройку.
При строительстве используют современные строительные материалы и новейшие технологии, учитывают и экологические стандарты. Входные группы, интерьеры лобби и МОП в таких проектах напоминают холлы самых дорогих пятизвёздочных отелей с примерно таким же наполнением: ресепшен, мягкие зоны, просторные колясочные и прочее.
Техническое оснащение домов включает автономные системы отопления, электро- и водоснабжения, скоростные бесшумные лифты, индивидуально настроенные системы доступа для резидентов. В квартирах устанавливаются системы многоступенчатой фильтрации воды и индивидуальный климат-контроль.
Материалы строительства: монолит, кирпич, деревянные оконные профили, энергосберегающие стеклопакеты.
Квартирография: в доме немного квартир, по 1–3 на этаже. Жильё может иметь статус апартаментов. Площадь квартир — от 60 кв. м. В предложениях присутствуют видовые квартиры, мансарды, пентхаусы, многоуровневые объекты, почти везде панорамное остекление. В самых дорогих проектах в квартиру может вести индивидуальный лифт.
Высота потолков: от 3 м.
Отделка: предчистовая или чистовая отделка качественными экологичными материалами под ключ.
Планировки: свободные, продаются с черновой отделкой или отделкой под ключ с дизайн-проектом, который утверждает покупатель, и наполнением под заказ. В него могут входить, например, библиотека, зимний сад, хаммам и т. п.
Инфраструктура ЖК: закрытая охраняемая территория, консьерж-служба, видеонаблюдение, патрулирование — в таких домах особенное внимание уделяется безопасности резидентов. На придомовой территории устраивают частные парки и зоны для отдыха и спорта с ландшафтным дизайном, фонтанами, современным оборудованием и т. п. Для резидентов организуют собственную закрытую инфраструктуру: фитнес-центр, спа, шубохранилище, кинотеатр, лаундж-бар и другие специальные помещения.
Парковка: охраняемый подземный паркинг, в который можно спуститься со своего этажа на лифте. Индивидуальные боксы, количество машино-мест часто больше количества квартир. Организованы гостевые парковки, гостевой доступ, зоны погрузки/разгрузки.
Новостройку какого класса выбрать
Граница между классами новостроек, особенно расположенных в одном районе, достаточно размыта.
Для выбора подходящего класса стоит понять свои приоритеты и определить бюджет. Но несмотря на то, что класс недвижимости напрямую влияет на цену объекта, он не регулируется законодательством и может быть маркетинговым ходом. Поэтому стоит внимательно смотреть на наполнение проекта, материалы, который использует застройщик, квартирографию, планируемое обустройство придомовой территории и т. д.
Опираться лучше не на красиво отрисованные рендеры, а на репутацию девелопера и на соответствие уже сданных им объектов предпродажным обещаниям. Имеет смысл изучить отзывы жильцов и историю стройки: если сроки сдачи переносились без объективных на то причин или концепция менялась в процессе строительства — это повод ещё раз подумать.
Но даже если всё выглядит безупречно, не пренебрегайте проверкой документов: проверьте статус земли, разрешение на строительство, аккредитацию в банках, изучите условия заключения договора долевого строительства, способы оплаты, в том числе штрафные санкции.
Не исключено, что приглянувшийся вам ЖК бизнес-класса окажется менее привлекательным, чем дом комфорт-класса, который строит в соседнем квартале надёжный девелопер.
По мнению участников рынка, оптимальное соотношение «цена-качество» сейчас можно найти в комфорт- и бизнес-классе.
Главное
— Класс жилья позволяет застройщику правильно позиционировать новостройку на рынке, а покупателю — быстрее сориентироваться среди предложений.
— Заявленный класс ЖК не влияет на качество строительства и является скорее маркетинговым инструментом.
— Доля жилья стандарт-класса в последние годы уменьшается в пользу проектов комфорт- и бизнес-класса.
— Какую бы новостройку вы ни выбрали, перед покупкой внимательно изучите все документы, проверьте застройщика, а также оцените локацию ЖК с точки зрения транспортной доступности и социальной инфраструктуры.
Изображения: cian.ru
