Квартиры продают не только собственники, застройщики и агентства недвижимости. Иногда это делают банки и городские власти. Речь идёт о недвижимости, которая перешла в их собственность из-за банкротства или смерти предыдущих владельцев при отсутствии наследников.
Такие объекты продаются через аукционы, и при определённом везении столичную недвижимость на них можно купить дешевле, чем она стоит на рынке. Хотя бывают и обратные примеры.
Пример 1. В марте 2024 года городские власти продавали двухкомнатную квартиру площадью 33,6 кв. м в Гольяново. Стартовая цена лота составила 4,8 млн рублей. За квартиру боролось около сотни участников, в итоге стоимость добежала до 8,6 млн рублей. На тот момент это было ниже средней рыночной цены, но не намного.
Пример 2. В феврале 2024 года город продавал 20-метровую студию в одном из самых дорогих районов Москвы — Хамовниках — за 4,2 млн рублей. К финалу торгов цена достигла 16,8 млн рублей. Средняя стоимость «квадрата» в подобных лотах тогда составляла 890 тыс. рублей, а на аукционе вышло около 840 тыс. рублей. Нельзя сказать, что победитель существенно сэкономил.
Пример 3. В августе 2024 года в Бибирево с торгов продавалась однокомнатная квартира площадью чуть меньше 32 кв. м. Стартовая цена — 4,3 млн рублей, итоговая — 6,1 млн рублей. Учитывая средние цены на подобные лоты, победителю удалось сэкономить не менее 2 млн рублей. Сделка оказалась по-настоящему выгодной.
Основной плюс аукционов для их участников — это цены: покупка квартиры на торгах зачастую позволяет победителю существенно сэкономить. Среди минусов, наряду с юридическими рисками, стоит упомянуть ограниченность выборки. Если вы хотите купить недвижимость в конкретном районе и с определёнными характеристиками, то ждать, скорее всего, придётся слишком долго.
В этой статье мы расскажем, как проходят городские аукционы по продаже недвижимости, кто может в них участвовать и что для этого нужно.
Какая недвижимость попадает на торги
Как правило, история квартир, которые продаются на аукционах, сильно отличается от истории обычной вторички. Обстоятельства продажи этих объектов зачастую не слишком радостны. Это может быть смерть прежнего владельца или его неспособность выполнять свои финансовые обязательства. Но бывают и более позитивные поводы — например, продажа невостребованного муниципального имущества, которое до этого стояло без дела.
Итак, на аукционы выставляют:
- Квартиры с обременением, то есть находящиеся в залоге. Как правило, это жильё банкротов — физических и юридических лиц, — которое банк продаёт, чтобы покрыть убытки от невыплаченного кредита. Обременение снимут после сделки, но оплачивать её придётся своими деньгами — ипотека и маткапитал, скорее всего, не помогут.
- Квартиры, перешедшие городу после смерти одиноких людей. Иногда такие варианты могут быть очень выгодными. В сентябре 2024 года 30-метровая однокомнатная квартира около станции МЦД «Дегунино» ушла за 7,1 млн рублей. Похожие квартиры в этот же период стоили не менее 8 млн рублей.
- Невостребованные муниципальные квартиры, которые город списывает с баланса. Иногда так поступают с жильём для соцнайма, общежитиями, маневренным фондом и так далее.
Некоторые люди отказываются участвовать в аукционах из-за опасений по поводу юридической чистоты сделок. Риски тут действительно есть, даже несмотря на проверку объектов перед продажей. В залоговой квартире, например, могут быть прописаны жильцы, выселять которых придётся новому собственнику, а имущество компании-банкрота могут попытаться отсудить другие кредиторы.
Но если речь идёт именно о городских аукционах, то есть о продаже муниципального или госимущества, то обычно там выставляют не проблемные активы, а лоты, которые власти приватизируют в соответствии с планом, либо квартиры, доставшиеся городу от людей без наследников. Чаще всего цены на таких аукционах идут вверх, в то время как проблемные активы продают со снижением стоимости.
Как проходят аукционы и как в них участвовать
Не стоит экспериментировать с самостоятельным участием в аукционе, если вы не разбираетесь в рынке недвижимости, а также в нюансах проверки и покупки квартиры. В таком случае лучше искать подходящий вариант стандартным путём — в базе Циан тоже есть выгодные предложения.
Но если есть опыт, желание рискнуть и интерес к процессу, то вот краткая инструкция об участии в аукционе на повышение. Составить её нам помог Андрей Окулов, директор аукционного дома «Торги-ру».
Есть несколько видов аукционов. Самый распространённый — на повышение, когда участники предлагают всё более и более высокую цену и побеждает тот, кто предложит максимальную.
Аукцион на понижение — это не просто торги, на которых побеждает самый экономный. Лоты на таких торгах дешевеют поэтапно, а побеждает тот, кто предложит самую высокую стоимость на соответствующем этапе снижения цены.
Голландский аукцион — вид торгов, на которых сперва объявляется максимальная цена лота, а затем она постепенно снижается. Например, квартира стоит 10 млн рублей. Каждые 10 минут цена уменьшается с определённым шагом — скажем, на 200 тыс. рублей.
Когда кто-то из участников понимает, что уже готов покупать, он об этом заявляет, и дальше торги вновь идут на повышение: кто из участников в итоге предложит наибольшую цену, тот и победит.
Аукционы бывают открытые и закрытые. Открытые — когда участники видят ставки друг друга и делают новые согласно шагу аукциона. Закрытые — участники не знают ставок друг друга, и каждый делает лишь одну ставку — у кого больше, тот и выиграл.
1. Выберите лот, который хотите приобрести. В зависимости от этого определится и площадка, на которой вы будете торговаться, — их довольно много. Одна из крупнейших — Единая электронная торговая площадка. Все аукционы, связанные с московской недвижимостью, размещены на городском портале.
2. Оформите квалифицированную электронную цифровую подпись (ЭЦП) — она выпускается под определённую торговую площадку. Если вы выбрали несколько площадок, может потребоваться несколько разных ЭЦП.
3. Зарегистрируйте личный кабинет на торговой площадке, где пройдут торги по выбранной квартире.
4. Внесите задаток — его ещё называют обеспечительным взносом. В зависимости от условий торгов он делается на счёт площадки или на счёт организатора аукциона, или на счёт должника, имущество которого пойдёт с молотка. Обычно это до 20% стартовой цены лота, но при продаже арестованного имущества сумма может составить и 50%. О задатке лучше позаботиться заранее, учитывая сроки банковских зачислений.
5. Подайте заявку на участие в торгах. Это делается на сайте электронной торговой площадки.
6. Теперь — самое интересное: в день аукциона запаситесь надёжным интернетом и дождитесь торгов по присмотренному лоту. Сам аукцион, скорее всего, начнётся в 12:00 по московскому времени, но именно ваш лот могут выставить и позже.
7. Торгуйтесь. Обратите внимание: шаг аукциона, то есть размер повышения цены, может быть любым, но он редко превышает 20% стартовой стоимости. После каждого шага у вас есть 10–30 минут, чтобы подумать и при желании поднять ставку. Победителем становится участник, который предложил самую высокую цену.
8. Подождите итогов. Обычно протоколы аукциона публикуются в течение пяти дней, но бывает и раньше.
9. В случае победы в течение двух-трёх недель надо оплатить договор. Чаще всего сделка оплачивается в банке по указанным в договоре реквизитам. Наличных схем здесь нет.
Теоретически можно использовать ипотеку и даже маткапитал, но у объекта, скорее всего, есть проблемы с документами или обременения, и получить одобрение будет крайне трудно. Обговорите этот момент с кредитором заранее. Один из возможных вариантов — обратиться в банк, который выставил лот на аукцион.
10. Ключи вы получите после поступления средств на счёт. Сделка проводится по договору купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации права собственности.
Учтите, в ходе торгов внесённые всеми участниками задатки замораживаются до подведения итогов аукциона. Обратно их возвращают не сразу. Это важно понимать, если вы хотите побороться за несколько лотов: одного задатка тут не хватит — надо располагать суммой, достаточной, чтобы оплатить участие во всех торгах.
В некоторых случаях можно получить дополнительный доход, разделив купленный на аукционе объект на части.
Допустим, вы купили с молотка двухкомнатную квартиру за 11,3 млн рублей. При этом стартовая цена составляла 9,3 млн рублей, а рыночная — 13,5–14 млн рублей. Площадь такой квартиры — 50 кв. м, а расположение над нежилым помещением — магазином — позволяет разделить её на студию и однокомнатную квартиру.
Риски при покупке квартиры на аукционе
На аукцион могут выставить арестованное жильё должников и квартиры банкротов. Это рискованный вариант: вам придётся выселять бывшего жильца, который может даже не быть собственником, но всё равно будет упорно отказываться собирать чемоданы.
А если у такой квартиры есть несовершеннолетние собственники, то к ситуации подключится опека, что тоже сильно усложнит сделку и создаст дополнительные риски судебных разбирательств.
Обязательно проверяйте историю квартиры перед покупкой, даже несмотря на то, что до торгов это уже сделал город.
Есть несколько категорий жильцов, которые имеют пожизненное бессрочное право пользоваться помещением. Чаще всего это члены семьи пайщика ЖСК, отказники от приватизации и те, кто может пользоваться квартирой в силу завещательного отказа, говорит юрист в сфере недвижимости Юлия Азарова.
«Иными словами, даже при продаже такой квартиры с торгов у некоторых людей останется право жить в ней всегда. Вы станете собственником, но в полной мере пользоваться жильём не сможете», — предупреждает эксперт.
А вот прописанных детей бояться не стоит. Это миф, что их нельзя выселить из аукционной квартиры, пока взамен не куплено другое жильё. Такое правило действовало до 2012 года, но сейчас не работает. Если речь идёт не о сироте, то ребёнка можно снять с регистрационного учёта.
По словам Юлии Азаровой, выселить несовершеннолетнего можно даже в том случае, если квартира куплена с помощью маткапитала, а ребёнок — собственник одной из долей.
Ещё один значимый риск связан не с юриспруденцией, а с психологией. Поддавшись торговому азарту, вы рискуете превысить как собственный бюджет, так и рыночную стоимость: на старте торгов лот может стоить 4 млн рублей, его реальная рыночная цена при этом — 11 млн рублей, но если увлечься, то на эмоциях можно совершить покупку и за 12 млн рублей.
7 лайфхаков для выгодной покупки на торгах
1. Доверяй, но проверяй. По возможности осмотрите квартиру перед покупкой на аукционе: на фото она может выглядеть неплохо, но в действительности окажется в плохом состоянии.
Запросите у организаторов аукциона информацию о том, кто прописан в квартире, — пусть представят подтверждающий документ вроде выписки из домовой книги.
Узнайте, живёт ли кто-то в квартире сейчас и готов ли он съезжать. Если жильцы есть и съезжать не собираются, лучше искать другой вариант или готовиться к судам по выселению.
2. После бури наступает штиль. Иногда на старте торгов активность столь высока, что невозможно даже сделать ставку — вас всё время опережают. Подождите, пока торговый азарт конкурентов стихнет, а наиболее активные претенденты сойдут с дистанции, исчерпав свои лимиты, — иными словами, не нагоняйте ажиотаж. Без таких конкурентов цена лота будет расти медленнее.
3. Готовьте сани летом. Новички часто ошибаются при работе с программой торгов из-за эмоционального накала. Заранее ознакомьтесь с интерфейсом и регламентом торговой площадки, напишите себе шпаргалку или найдите более опытного помощника.
4. Лучшее — враг хорошего. При выборе между первым, последним и средними этажами воздержитесь от привлекательных средних этажей — так конкуренция будет меньше.
5. Денег нет — и дела нет. Если вы хотите участвовать в нескольких торгах, подготовьте сумму, которой хватит на задатки для всех них. Если задаток всего один, и его заморозят, за другие лоты вы торговаться уже не сможете.
6. Старый друг лучше новых двух. Существует масса торговых площадок, но если вы не гуру аукционов и не готовы платить брокерам, лучше иметь дело только с государственными: Моссоцгарантией, КП «УГС», Инвестиционным порталом Москвы, из федеральных — ЕФРСБ, ГИС «Торги».
7. Из двух зол выбирайте меньшее. Если вы хотите купить квартиру на аукционе с привлечением ипотеки, надёжнее обращаться в государственные банки. Если в дальнейшем с квартирой что-то окажется не так, одна госструктура будет разбираться с другой. В этом случае шанс на благополучное решение проблемы в пользу аукционного покупателя выше.
