Такой вопрос задал вчера юрист заказчика на мое отрицательное заключение по земельному участку, находящемуся в дачном кооперативе поселка Софрино Пушкинского городского округа Московской области.

На что я ответил, что не для врага, а для «обычного» покупателя и «только дороги» достаточно, чтобы такой участок не покупать.

Участок находится в 30 м от первой «бетонки» (А-107). Наверное многие знают, что это скоростная загруженная магистраль, хотя и имеет всего две полосы. Участок вблизи дороги будет загрязнен шумом, пылью, гарью, выхлопными газами, тяжелыми металлами, в меньшей степени — противоледовыми реагентами. Условия пребывания на участке будут невыносимыми.

Вдобавок, в 80 м от участка, возвышаясь над ним примерно на 4 м, проходит Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД). На ЦКАД установлены шумозащитные экраны. Но поскольку экраны бюджетные (около 3-х метров высотой и без отбойников в верхней части), помогать они будут слабо.

Были и «довески» к «только дороге», которые требовали дополнительных проверок. В частности: консульская доверенность в предыдущей сделке с участком на не родственника, наличные расчеты через представителя, быстрая перепродажа объекта, невыясненная возможность подключения к электричеству, узкая (5 м) подъездная грунтовая дорога, незаконно приватизированная береговая полоса, водоохранная зона на четыре пятых участка.

Впрочем, выбор всегда за покупателем. Аргументы в пользу «нет» приведены, и если покупатель, предположим, глухо-слепо-вкусо-немой одинокий капитан дальнего плавания, он сам в состоянии оценить существенность или несущественность для него таких рисков, как шум и другие загрязнения от автомагистралей. Эксперт же должен делать выводы, не считаясь с индивидуальными особенностями покупателя, особенно если он с ним не знаком, предполагая в нем некого среднестатистического человека, ценящего в том числе жизнь и здоровье.